Хямд хүүд дурлагсдад хэдэн үг хэлье. Онолын хувьд нийгэм дэх бодит хуримтлал ба бодит хөрөнгө оруулалтыг тэнцвэржүүлдэг, эдийн засгийн бодит нөхцөлөөр тодорхойлогдох бодит хүү (natural rate) гэж байхаас гадна банкны системийн зарласан зээлийн хүү гэж байна. Knot Wicksell гэх хүн эдгээр хоёр төрлийн хүүг аль 20-р зууны эхээр тодорхойлж. Өөрөөр хэлбэл хөрөнгө оруулалт нь хуримтлалтайгаа тэнцвэртэй хадгалагдсан хүүнээс банкны системийн хүү доогуур байвал гажуудал үүснэ.
Эдийн засгийн ухааны Австрийн дэг сургуулиар хүү бол зүгээр нэг зээлийн үнэ биш. Хүү бол цаг хугацааны хоорондын үнэ (inter-temporal price), өнөөдрийн бараа ба маргаашийн барааны харьцаа. Зах зээлийн бодит хүү нь эдийн засагт бодит хуримтлал хэр их байгааг илэрхийлдэг чухал дохио. Иргэд илүү их хадгаламжтай байж, хүү бодитоор буурвал урт хугацааны төслүүд эхлүүлэх нь зөв дохио. Харин хүүг зохиомлоор буулгаж, зээлийн тэлэлтийг хийж байвал худал дохио болно. Хуримтлал өсөөгүй байхад бизнес эрхлэгчид өссөн мэт үйлдэл хийнэ. Хайекийн гурвалжингаар бол үйлдвэрлэлийн бүтэц уртсах боловч түүнийг гүйцээх бодит нөөц байхгүй. Тиймээс урт хугацааны хөрөнгө оруулалт шаарддаг, зээлийн хүүнээс ихээхэн хамаардаг салбарууд хамгийн их гажуудна. Тэр нь мэдээж барилга. Учир нь орон сууц бол олон арван жилийн ашиглалтын хугацаатай хөрөнгө тул зээлийн хүүгийн өөрчлөлтөд үнэ нь өндөр мэдрэмтгий байдаг. Зохиомол эрэлтийг үүсгээд байхаар бодит нөөцийн хомсдол бас илэрнэ. Цемент, барилгын түүхий эд, туслах материалууд, ажилчид, газар үнэтэй болно. Яваандаа эхлүүлсэн төслүүд ашиггүй болж эцэстээ хямрал, “market correction” болно. Энэ тухайд эдийн засагч Людвиг фон Мизесийн хэлсэн зүйрлэл байдаг: “Барилгачин өөрт байсан тоосгоноосоо илүү том байшингийн суурийг тавьжээ. Асуудал нь тоосго дуусах үед бий болоогүй, харин хүрэлцэхгүй нөөцөөр хэт том байшин барихаар шийдсэн тэр мөчид аль хэдийн үүссэн байв. Гагцхүү тэр нь тоосго дуусах хүртэл илрээгүй юм.”
Ипотекийн хөтөлбөр дээр урьдчилгааг 30%-15% болгох нь тусдаа нэмэлт эрсдэл бас дагуулна. Хямд зээлийн хүү мэдээж үнийг гажуудуулдагтай адил урьдчилгааны хувь хэмжээ ч эрсдэл тооцооллыг бас гажуудуулж таарна. Хямд зээл эхлээд хөрөнгийн үнийг өсгөж болох ч бодит хуримтлалд тулгуурлаагүй бол хэзээ нэгэн цагт мөчлөг эргэж, зах зээл өөрийгөө засварлах буюу үнэ унаж, алдагдал хүлээх болоход тэр нь хэн дээр очих тухай асуудал яригдана. Үүнийг эдийн засгийн ухааны Австрийн дэг сургуульд “Boom&Bust” мөчлөг гэнэ. Хамгийн ойрын жишээ гэвэл Хятадын алдарт “Evergrande” өрөө төлж чадалгүй дампуурсан; Өвөр Монголын Ордос хотыг “сүнстэй хот” гэж нэрлэх болсон нь буруу хөрөнгө оруулалтын тод илрэл байв. Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн уналт 2021 оноос хүчтэй эхэлж 2025 оны байдлаар Хятадын орон сууцны үнэ улсын хэмжээнд оргил үеэсээ 20%-25% унасан. Эндээс элдэв хөнгөлөлттэй зээл хөтөлбөрүүд, зах зээлийн бодит хүүгээс доогуур хүүтэй зээл нь буруу хөрөнгө оруулалтыг бий болгох нөхцөл үүсгэдэг гэдгийг харж болно. Үүнийг мөн эдийн засгийн ухаанд буруу хөрөнгө оруулалт буюу “malinvestment” гэдэг.
Улаанбаатарын орон сууцны тоог нэмэгдүүлэхэд газар, ерөнхий дэд бүтэц ус, дулаан, цахилгаан, зөвшөөрлийн процесс бүгд хязгаарлалттай. Ийм нөхцөлд эрэлтийг татаасаар өсгөвөл, шинэ орон сууц биш, шинэ ҮНЭ л бий болно. Татаас хэнд очих вэ? Эрх мэдэлтнүүд, тэдний хамсаатнууд, газар эзэмшигчид болон давуу эрхтэй барилгын компаниудад. Энэ байдал том зургаараа хямралаар төгсөх хүртлээ үнийг өсгөсөөр л байна. АНУ-ын 2008 оны хямралыг санаарай. “Subprime Mortgage”-ийн нөлөөгөөр хиймэл тэлэлт эцэстээ мөн л хагарч, эдийн засагт ноцтой хямралыг авчирч байсан. АНУ-ын оюутны зээлийн жишээ ч үүнтэй ижил, Холбооны зээл өсөх тусам сургалтын төлбөр өсч байдаг. Аргентинд Кристина Киршнерийн үед хувийн тэтгэврийн сангуудыг төрийн мэдэлд шилжүүлж, тэнд төвлөрсөн хөрөнгийг төрийн орон сууцны хөтөлбөрийг санхүүжүүлэхэд ашиглаж байв. Хөтөлбөр улс төрийн хувьд сайхан сонсогдсон ч өндөр инфляц Аргентиний ипотекийн зах зээлийг устгасаар яваандаа ипотекийн үлдэгдэл нь ДНБ-ий 1%-иас доош унасан, бүс нутгийн хамгийн доод үзүүлэлт болов. Дараа нь Макригийн засаг инфляцтай уясан ипотек нэвтрүүлэх гэж оролдсон ч олон жилийн турш засгийн газрын буруу бодлого, төсвийн алдагдлыг төв банкаар дамжуулан мөнгөний нийлүүлэлтийг өсгөх замаар шийдэж ирсний үр дүнд 2018 онд песо нурж, олон мянган өрх төлбөрийн чадваргүй болж, эцэст нь төр нь төлбөрийг царцааж, зах зээл дахин хүнд асуудалд орж байв.
Өнөөдөр ипотекийн хөтөлбөр, хямд зээлийн хүүг Монголд ч засгийн газар нь иргэдэд санал болгоод удаж байгаа. Үр дүнд нь байр орон сууцны үнэ асар өссөн. Аугаа эдийн засагч Фридрих Бастиагийн “Ил харагдах, Үл харагдах” нэртэй ном, чухал ойлголт бий. Өнөөдрийн бидний нөхцөл байдлыг үүнтэй зүйрлүүлж харвал, ерөнхий сайдын танилцуулсан “16,000 өрх орон сууцтай болно” гэдэг нь ил харагдах хэсэг. Харин харагдахгүй хэсэг нь үлдсэн бүх өрхийн хувьд орон сууц илүү үнэтэй болох нь. Учир нь манай улсад ипотекийн санхүүжилтийг Монгол банкнаас хийдэг. Ипотекийн хүү нь 6% гэхээр бодлогын хүүтэй харьцуулбал зөрүүг нь шууд төв банкаар шийдэх юм байна. Энэ жил мөнгөний нийлүүлэлт (М2) 26% өссөн ч Монгол банкны удирдлагуудаас хөнгөлөлттэй зээл татаасын тухай асуувал 7 хөтөлбөрт нийт зээлийн 3% гэнэ. Үүндээ ипотекийг оруулсан эсэх нь эргэлзээтэй. (М2) 26% өсөлт тэгээд хаанаас гарав? Ерөнхий сайдын танилцуулсан энэ хөтөлбөр эцэстээ мөнгөний нийлүүлэлтийг улам ихээр нэмнэ. Өөрөөр хэлбэл инфляцийг өсгөх буюу эрх баригчид далд татварын аргаа ашиглах нь тодорхой байна. Энэ бол буруу бодлого. Бодит хуримтлалд суурилаагүй зээлийн хямд хүү нь зохиомол эрэлтийг үүсгэж, алсдаа мөнгөний үнэ цэнийг унагадаг болохыг онолоор болон түүхэн баримтуудаар эдийн засагчид нотолсоор байхад эрх баригчид ийм зүйлийг санаачилна гэдэг нь эрх мэдлээ тогтоон барих хууран мэхлэлт юм!
Э. Оргил-Эрдэнэ
2026 оны 09-р сарын 04
